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從容面對業主的各種問題 物業客服的經典回答(工程類)

作者:福州點都

1、物業工程部的工作是什么?


答:物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養,保證小區水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務,平時工程的維修報修工作等。

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2、什么是住宅的共用部位、共用設施設備?


答:除業主自用部位以外的區域,如:住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備,小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。


3、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備?


答:業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。


4、小修、中修、大修都包括哪些內容?


答:1、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備,但不需要全部拆除的工程;2、中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備,但保證原房或設備的結構和規模的工程;3、小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中,其構部件小的損失,以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。


5、小修費和公共設施維修費的區別?


答:小修費用是公共區域的常規維修和業主單元內簡單維修(材料需自備)。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用,用途是不同的。


6、戶內結構是否可以改動?


答:戶內隔離墻(12CM以下的)原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改。


7、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口?


答: 不可私自移動,如需改動需到小區客戶服務中心申請,由原安裝單位進行改動,否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請,批準后由煤氣公司安排專人施工。


8、廚房的煤氣管道是否可以更改,是否可以藏在櫥柜里面?


答:煤氣管道原則上不可以更改,如需更改,先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下,可以將管道藏在櫥柜內。


9、房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修?保修期限是多久?


答:根據《建設工程質量管理辦法》等相關規定,房屋主體和相關部位及配套設施都有保修,只是保修的期限不同,具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。


10、電梯多長時間檢修一次?檢修需要多長時間?是否會影響住戶?


答:電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期(一般是在夜晚),不會影響住戶使用電梯。


11、物業管理公司是否替業主驗過房?


答:物業管理公司已對各房屋進行了分階段檢查,并向開發商提出整改意見,由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排,戶內可能存在個別問題,請您在收房時認真仔細檢查,我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。


12、房屋隔音效果如何,會不會受到噪音的影響?


答:小區房屋是按照國家的有關規范設計的,樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果,保證入住業主的正常生活。


13、廚房處是否做防水?


答:廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水,沒有地漏的廚房,未做防水。如業主認為該處須加防水處理,我們建議業主在裝修過程中,由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工,但產生的費用必須由您來支付。


14、業主要求提供房間布線圖紙?


答:可以找物業服務中心。


15、可否安裝太陽能熱水器?


答:由于物業原有設計不包括業戶安裝太陽能熱水器之需求,業戶不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。


16、 哪些公共面積可分攤?


答:公共面積分攤多少,是購房人普遍關心的一個問題。目前調整這方面法律關系的主要法規就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》。根據法規內容,我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。


公用建筑面積分攤的原則為:


1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。


2、為整幢商品房服務的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。


3、公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。


可分攤的公用建筑面積:


1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;


2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。


不應計入的公用建筑空間:


1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房,單獨具備使用功能的獨立使用空間;


2、售房單位自營、自用的房屋。 其他購房人受益的非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工,售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算,因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工,需要以規劃批準的建筑面積為依據的,要經房屋土地管理部門同意,并需書面承諾:對于先行計算的商品房銷售面積,在建設小區全部竣工后,與房屋土地管理部門最終實測的結果相比,面積增加的,應維持已結算的房價不變;面積減少的,售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售,其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的,不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤,其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。


17、誰是解決住宅質量問題的責任單位?


答:本市住宅質量整治的基本原則是:“誰開發、誰負責”;市、區共同配合,以區為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規定,承擔住宅開發建設的房地產開發企業,是解決住宅質量問題的第一責任人,一旦發生住宅質量問題,房地產開發企業不可推卸,應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。


18、新建住宅交付使用必須達到的要求


1)、住宅生活用水納入城鄉自來水管網;使用地下水的,須經過市公用事業管理部門審核批準。


2)、住宅用電根據電力部門的供電方案,納入城市供電網絡,不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。


3)、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制,一時無法納入的,要具有市主管部門審批同意的實施計劃,并經環保、水力部門同意后,可以在規定的期限內,采取臨時性排放措施。


4)、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。


5)、住宅周邊做到場地清潔,道路平整,與施工工地有明顯有有效的隔離設施。


經審核合格的新建住宅,由審核機關按幢頒發《住宅交付使用許可證》。


19、 公共部位可以隨意占用嗎?


答:根據建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定,產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施,不得在共用部位亂堆亂放。如有違反,物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告,同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時,物業公司會及時勸阻,避免影響您的正常使用。


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