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合格的物業項目經理應具備哪些能力?

作者:物業大數據網址:https://www.kanwuye.com/14473.html

對于物業基本面的了解,是作為一個優秀項目經理的基本要求,為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否,在今后的正常管理中會有很明顯的反映,尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。

一、良好的法律、法規和依法履約的意識 物業項目經理作為項目管理第一負責人,必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則,如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規,才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開;同時,物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》,明確掌握合同內所規定的權利和義務,以及收費標準、期限、時間等一系列條款,這樣才便于今后開展各項物業實務操作。做到有法可依。

二、良好的溝通和服務能力 住宅物業管理面對社會方方面面的監督檢查,如 街道、社區、派出所、房管處、規劃局,以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力,以溝通協調各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化,都會產生各種各樣的后果,給物業管理處的正常運作帶來麻煩,而物業項目經理與廣大業主和員工的及時溝通,則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信,便于物業管理各項工作的順利開展??蛻舴罩苋?。服務是永恒的主題,物業主任應樹立“永遠想在業主前面”的思想,認真觀察、了解業主(客戶)的實際和潛在需求,延伸和拓展服務項目,確保服務內容的多樣性,提升業主(客戶)的生活品質和滿意度。

三、優秀的品德、良好的敬業精神 “滿足廣大業主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現狀來說,物業項目經理應該是一個苦差事,不僅要具備良好的素質,而且還必須要有敬業奉獻精神,要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業日常管理能夠正常運作,還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內的人和事,防患于未然,這就需要一個物業項目經理全身心投入,例如手機必須保證24小時開機;遇到突發的緊急事件而下屬不能處理時,物業項目經理不管風吹雨打,必須趕到現場親自處理。要有模范者的姿態領導。物業經理必須身先士卒,模范遵守和執行公司各項規章、標準和程序,忠于企業,勇于承擔責任,不推諉、不退縮,充分發揮好“頭狼”的作用。

四、良好的組織協調能力和管理能力

五、利用物業管理平臺的經營意識 現在的物業的管理來說,普遍處于微利、保本或虧損狀態(在5年以上的住宅物業小區管理中表現得尤為突出)。同時,物業收費標準及收費率普遍不高,廣大業主還普遍存在著“房子是我買的,物業不是我選的,交不交費與我無關”的觀點,甚至對服務要求無限多,一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題,均認定為物業服務不到位,從而拒付物業費。因此,作為一個物業項目經理,如果沒有良好的經營頭腦,那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的,因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺,來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念 作為市場中自負盈虧的物業管理公司,除了要取得良好的社會效益外,盈利是企業所追求的主要目標之一,而一個項目管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的,如何有效用足、用好成本,真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的,這就要求項目經理具備一定的財務知識,合理、有效地運用各種手段,控制好本、費、稅、利,才能使物業管理處有一定的回報,才有條件改善員工的福利水平,這樣才能留住人,使管理處工作高效運行。

七、對現有物業結構、環境、綠化、設施設備管網走向的了解程度 對于物業基本面的了解,是作為一個優秀項目經理的基本要求,為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否,在今后的正常管理中會有很明顯的反映,尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一,對物業結構的了解,便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解;第二,對運行環境的了解,對內部環境的熟悉,便于合理安排員工,節約成本開支;第三,對綠化的了解程度,便于參與綠化管理及決策;第四,對于設備、設施的了解,便于制定一年一度的維修計劃,研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間,使有限的設備、設施最大限度地有效利用;第五,對于管網走向的了解,便于開展各種應急搶修工作,避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便,排解糾紛,贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段,充分調動廣大員工主觀能動性的能力 面對十幾或上百名員工,能不能充分調動員工的主觀能動性最能體現項目經理能力。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外,廣大員工的主觀能動性發揮的優劣,很能體現項目經理的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神;每個員工以管理處為家的敬業精神;獎罰措施的貫徹落實;員工發生臨時碰到的困難互幫互助精神;公開、公平的末位淘汰制建立和運作;首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。項目經理要有效運用各種管理手段,來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應對各種突擊檢查與考核,拉得出、打得響的團隊。服務標準要嚴:堅持質量第一的指導思想,實施標準化管理和規范化服務,將物業管理中的業主接待、保安、保綠、保潔和保修等專業服務內容形成統一的服務標準和作業標準,使每一項工作、每一個環節夠有章可循、有法可依,避免因人為因素造成操作過程的隨意性。

九、處理各類突發事件的應變能力 這是考驗一個項目經理是否具備很好的應變處事能力,能否使物業損失降到最低。而所有這些結果,均是事后進行分析比較得出的。為此,項目經理就必須具有相應的素質、廣博的知識,并且辦事果斷,否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。


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