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除了物業管理,多種經營項目創收的一些思路

來源:網絡

物業多種經營概念、定義及基礎知識

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一、物業多種經營的前生今世


1、多種經營的認識


第一種認識:認為開展物業多種經營,特別是開展綜合便民服務,是物業的二次創業機會,畢竟物業行業的第一次創業是被動的,附屬于地產的,屬于不成功的;但是在地產高暴利售房時代,這種認識的生存空間有限。


第二種認識:物業多種經營是附屬于物業四保業務,是補充服務業主,是可有可無的,因為合同上并沒有規定;所以這種認識下的物業多種經營就像荒地的野草,可有可無,甚至不敢做大不敢做強,甚至偷偷摸摸的做。


第三種認識:物業多種經營就是廣告、租展,和便民服務無關,放羊不能去套馬。


2、地產看多種經營的態度變化


2012年前,地產老爺們是看不起物業多種經營的,即使搞一些便民服務項目,也不允許收費,造成物業企業在多種經營特別是便民服務運作方面缺乏真正的市場化操作;期間,甚至出現了一批地產商把自建的項目外包給其他物業公司管理的現象;


2012~2014年的社區020浪潮,挽救了地產后市場時代,挽救了地產老爺們,否則地產公司靠接政府那倆修路綠化建公園的項目,早晚餓死。


2018年,地產后市場時代元年,地產老爺們重新審視物業行業價值,紛紛半接手物業便民服務項目運作,遙控物業企業成立多種經營部門,引進業主APP,布局成立教育酒店等商業子公司,開始探索業主家庭生活工作需求滿足服務,并開始研究如何落地,走出去參觀萬科碧桂園長城等,引進專業經營人才,主持物業行業的業主消費資源經營工作。


3、多種經營的操作


第一種多種經營團隊設置:針對物業多種經營就是社區廣告等資源租賃的意識,成立經營或者招商部門,招聘2~5名專業人員,收回各管理處的廣告場地出租權利,由總公司集中運作;


第二種多種經營團隊設置:搞食堂或者家政公司或房屋中介公司,調配內部精英人員專職或者兼職經營運作,大多經營不善虧損,后期在社會上招聘專職人員運作,部門公司也沉淀了一些虧損小的經營項目,如房屋中介公司,但是這些公司逐漸也脫離了物業的管理,獨立出去;


第三種多種經營團隊設置:開展綜合的便民服務運作,成立總部經營部門,統一規劃系統設計指導各管理處便民服務項目的開發和運作,實行基礎服務升級,在此基礎上推進便民項目的落地,探索綜合服務之路;


阻力體現方面


二、物業多種經營發展歷史


1、2004年前為物業多種經營萌芽階段,嘗試開展便民服務項目,由地產商買單操作;


2、2014~2011年為物業便民服務嘗試階段,主要標志是彩生活提出的零物業費概念,很多物業公司開始探索有償的便民服務項目運作;同時部分高端樓盤大賺特賺社區廣告社區公共資源紅利。


3、2011~2015年為物業綜合便民服務項目論證階段,在社區020大氛圍的熏陶下,物業行業開始論證業主消費資源紅利的可能性,同時也出現了一些操作綜合便民服務專業操作人才。


4、2015~2017年為物業多種經營反思階段,地產公司介入,物業行業行業轉型,地產行業轉型,社區020項目落地,智慧社區落地,民生項目落地等聚焦社區最后一公里市場,蓄力,規劃,招募專業人才,布局成立商業子公司,發力地產后市場,謀求有社區業主大數據紅利。


5、2018年,地產后市場元年,拼人才,拼魄力,拼天時地利人和,領軍行業轉性,趟路修路做流程與標準化,以備復制擴張,為打造百年企業奠定基礎。


三、物業多種經營最有價值的核心板塊


1、廣告、擺展、租賃,隨著業委會的政策普及,社區公共資源紅利逐漸不被物業行業獨吞,社區宣傳資源定位重定義,逐漸向公益和半公益方向轉化;


2、便民服務項目(單一)僅僅是物業行業轉型過程中,對便民服務項目操作落地的探索,積累了不少經驗,甚至現在仍有一些物業企業在這方面高投入。


3、便民服務項目(綜合)才是物業多種經營最有價值的版塊,其實是一個綜合體,物業管家服務。只有綜合的服務,才能值得去把物業基礎服務升級這條路修好,否則缺乏驅動力,達不成行業轉型的需要。


4、以上三者的邏輯關系是相輔相成的,是一個閉環,沒有社區宣傳的優勢,就沒有物業開展單一便民服務項目運作的可操作性,也就沒有多個便民服務項目落地的經驗。


四、物業多種經營通過什么實現的


1、調研,也就是業主的大數據;


2、推廣,服務開展和完成的第一關


3、促銷,社區服務達成的核心要素


4、支付配送,服務社區特色的付費模式和上門服務模式是其他行業所沒有的。


5、品控,體驗經濟時代有沒有回頭客和重復消費的唯一保障。


6、滿意度,這個滿意度貫穿于整個六大環節中,不僅僅是一張表或一個電話得出的結果。


這六項是開展商業服務的六大環節,也是物業開展四保服務的六大環節,但是物業行業在長期的病態發展過程中,逐步弱化了這個過程。


這六大環節也是物業基礎服務升級的內容,沒有這個升級,業主大數據紅利無從談起。


五、物業多種經營與四保的親密關系


1、走的同一條路,升級后基礎服務即調研、推廣等


2、為四保服務升級提供驅動力,便民服務項目開展過程中的傭金分配機制是這個驅動力的源泉。


3、協助完成四保目的之收費,物業費代金券的引入勢必將讓物業費這個概念變的模糊甚至最終消除之。


4、同一個操作團隊:外來的和尚只能指導,真正的基礎服務升級是建立在現有團隊的基礎上的。不只是專指一個或者某幾個部門,而是全員。


5、團隊具備技能要求高于四保


六、物業多種經營和四保誰更應該是主業


1、誰更具備發展潛力誰是主業,業主大數據紅利將是未來三十年社會發展的大命題。


2、誰更拿到業主滿意度誰是主業,四保操作的局限性導致了不能快速和快捷獲取業主滿意度,便民服務項目的開展不失為一個絕妙機會。


3、誰利于團隊健康成長誰是主業,沒有便民服務創造的服務升級驅動力,這個行業將陷入惡性循環最終被取代。


七、物業多種經營的九大障礙


1、認同多種經營即是便民服務


2、一層皮即同一個團隊操作多種經營,不需要再招人


3、開展股改或者對賭或者按勞分配


4、開展基礎服務升級(溝通、支付、配送、體驗跟蹤)


5、多種經營即后地產時代、即物業行業第一次創業時代


6、真正變管理為服務


7、根除無過便是功的毒瘤思想


8、科學調整廣告、會所等商業項目的經營管理策略


9、把多種經營收入重定義后納入項目考核范圍八、物業多種經營對物業行業轉型的意義


九、物業多種經營的天時地利人和


天時:


1、 政府在乎,政府民生要落地;


2、 技術公司在乎


3、 硬件公司在乎


4、 資本運作組織在乎


5、 商家在乎,產銷對接將是現行市場經濟發展的一個方向,優化產業結構,從粗放的資源紅利市場到服務紅利優化市場的轉變。


6、 社區020時代預熱


7、 業主消費觀念的轉變已經具備了,業主有需求找物業,這個可能已具備,差的是物業行業能不能寫好答卷。


地利:


1、 物業企業守著業主,時空最近


2、 物業企業最易做好業主大數據


人和:


1、 物業公司是勞動密集型企業,人多


2、 物業行業具備吃苦耐勞的行業敬業精神


要想搞好多種經營,高層要統一意識,中層做好執行力上情下達,基層做好規范操作。


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