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物業社區經營需要關注的一些稅收問題

作者:上海物業協會來源:網絡

合理利用稅收優惠政策  

       稅法規范的生活服務業,是指為滿足城鄉居民日常生活需求提供的各類服務活動,也是現代社區經濟中的大部分內容。其服務范圍包括文化體育服務、教育醫療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務和其他生活服務。而稅法中的現代服務業,是指圍繞制造業、文化產業、現代物流產業等提供技術性、知識性服務的業務活動。其范圍包括研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。具體來說,比如其中的文化創意服務就包括了設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

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       按照現行稅法,涉及社區經濟中生活服務業不征稅的項目并不少,只不過我們如何去對癥下藥,以期實現稅收利益最大化。比如下列業務幾乎都是免稅且獲得國家鼓勵發展的項目:托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務;養老機構提供的養老服務;殘疾人福利機構提供的育養服務;婚姻介紹服務;殯葬服務;殘疾人員本人為社會提供的服務;醫療機構提供的醫療服務;從事學歷教育的學校提供的教育服務;學生勤工儉學提供的服務。  

       我國已經進入最佳的創業時期,在有選擇地進入社區經營活動中,如何把握好國家政策環境的精髓,無一遺漏地為我所用,這也正是現代物業管理的要義所在。正像西語所言“某人的垃圾可能是別人的寶貝”,如果條件允許的話,人們首先可以考慮安置重點群體人員進入就業崗位,比如退轉軍人、待崗人員、大學生創業者以及殘障人士等。比如,在政策上,我國目前對安置殘疾人的單位或個體工商戶,實行由稅務機關按納稅人安置殘疾人的人數,限額即征即退增值稅的辦法。這項稅收優惠長期、固定有效。就具體規定而言,安置的每位殘疾人每月可退還的增值稅具體限額,由縣級以上稅務機關根據納稅人所在地適用的經省一級人民政府批準的月最低工資標準的4倍確定,免稅額度還是不小的。  

        現實中,涉及社區經濟項目的稅收優惠,項目繁多、細則繁雜、包羅萬象,企業應該緊緊抓住大有可為的歷史機遇期,最大限度地用好、用足、用活政策。比如,按照現行規定,對持《就業創業證》的人員從事個體經營的,在3年內按每戶每年8000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城建稅、教育費附加和個人所得稅(限額標準可上浮20%)。此外,與社區經濟經營項目關系密切的其他的稅收優惠還包括:吸納重點群體就業稅收扣減;退役士兵創業稅收扣減;吸納退役士兵就業企業稅收扣減;隨軍家屬創業免征增值稅;隨軍家屬創業免征個稅;安置隨軍家屬就業的企業免征增值稅;軍隊轉業干部創業免征增值稅;自主擇業的軍隊轉業干部免征個人所得稅;安置軍隊轉業干部就業的企業免征增值稅;殘疾人創業免征增值稅;特殊教育學校舉辦的企業安置殘疾人就業增值稅即征即退;殘疾人就業減征個人所得稅;安置殘疾人就業的企業殘疾人工資加計扣除;安置殘疾人就業的單位減免城鎮土地使用稅,等等。  

         對于實力較大資金雄厚的物業公司,在社區經濟項目的選擇上可以起點高一些,眼光放的遠一些。比如,公共垃圾處理項目,就是一個不錯的選項,其取得的收入可以享受多重稅收優惠。根據規定,企業從事符合條件的環境保護、節能節水項目(包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等)項目的所得,自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起,第一年至第三年免征企業所得稅,第四年至第六年減半征收企業所得稅。  


完善與筑牢稅收風險防火墻

       稅務風險目前已經被公認為企業經營中的最大風險,企業稅務風險管理的目標是在防范稅務風險的同時為企業創造稅收價值。諾貝爾經濟學得主邁倫?斯科爾斯的一份針對歐美企業的研究報告顯示,具有稅務風險管理意識的企業家比沒有稅務風險管理意識的企業家,平均每年為公司多創造38%的利潤。企業稅務風險防范之要旨在于系好安全帶,而不是覬覦遇到麻煩時如何乘救生艇逃生。作者在寫與稅收相關的文章時曾反復強調過這樣一個事實:美國的交通安全常識可謂婦孺皆知,美國人的“命”也比國人值錢,但美國的數據顯示,還是有18%的美國人開車不系安全帶。上文我們提到的安置殘疾人就業可以享受稅收優惠,應該是有條件的,一定要吃透政策,不是隨便在大街上找幾個拄著拐棍的人坐在辦公室里就萬事大吉。  

        稅務總局目前推行倡導的稅收遵從度讓越來越多地企業財務步入規范,但是仍然有不少企業不以為然,以致讓企業正常的稅收機制運轉失靈以及已經負債累累的財政完全失去紀律約束。比如,僅就個人所得稅而言,作者在稅收操作實務中接觸到的就有下面幾種“避稅”小招數,過往屢試不爽,以后恐怕不行了?,F試舉幾例:一是旮旮旯旯兒地搜羅發票抵稅;二是工資不通過銀行發,直接發現金規避個稅;三是補貼不申報(比如飯補、話補、房補、婚補、生日金等);四是工資高的離譜,找個張三李四代發工資;五是故意混淆勞務和工資申報(尤其是物業公司很多屬于勞務所得的申報卻按工資申報);六是把單位福利包出去。福利外包的貓膩在于,企業將員工部分福利和工資外包給人力資源或管理咨詢公司,讓他們開發票,然后讓他們給自己公司的員工發放工資。  

      說到稅收風險,需要再扯一句的是,近期關于單位因偷逃稅收被查處,導致具體財務經辦人擔責的風險越來越清晰。根據稅務總局關于稅收違法案件信息公布辦法,單位出問題,負有直接責任的財務人員姓名、性別及身份證號碼將被公示于眾。人們還可以查詢到稅收違法案件的主要違法事實、相關法律依據、處理處罰情況和是否移送司法機關等信息。簡而言之,做為責任人,上了黑名單,除了專業技術資格不保,今后個人在出國、貸款方面都會有不小的麻煩題。更嚴重一點,財務直接責任人被追究刑事也無不可能。  


鏈接:某物業管理公司涉稅典型案例簡析  

       物業案例:日前,廣州市某區稅務機關對物業管理行業實施納稅評估時,發現某物業管理公司賬目中存在大額管理酬金。經過實地核查和賬目檢查,稅務人員確認該企業存在稅前多扣除費用,少繳企業所得稅行為,并對該公司作出稅收違法處理決定:調增應納稅所得額2657萬元,補繳企業所得稅614萬元,加收滯納金169.9萬元,補繳代扣代繳非居民企業所得稅9.06萬元。   2019年初,某稅務機關評估人員使用行業稅源風險數據模型對廣州某物業管理公司申報數據進行分析時,發現該公司2016年~2018年連續3年在收入遞增的情況下,企業所得稅貢獻率卻呈現逐年大幅度下降的態勢,其指標并不符合物管行業營業狀態穩定的特點,遂將該物業公司列為重點評估對象。

       稅務評估人員發現,從企業所得稅相關數據來看,該公司2016年~2018年所得稅貢獻率分別為1.01%、0.74%和0.24%,與同行業平均水平相比偏低,且毛利率從2014年的16.5%下降到2018年的9.7%,變動幅度較大。從企業財務指標數據來看,公司主營業務收入每年遞增,主營業務成本變動率、管理費用變動率遞減,但主營業務利潤變動率下降明顯;在主營業務成本變動率相近的兩個年度,收入增加但企業利潤卻大幅減少,多列支費用的嫌疑較大。  

       針對疑點指標,稅收人員查閱了該公司2018年企業所得稅匯算清繳鑒證報告,發現公司當年以服務費的形式向企業股東支付管理酬金746.9萬多元。按照規定,企業年度經營如有盈余,應在申報納稅后按股東投資比例對可供分配利潤進行分配,但該公司當年可供分配利潤只有101.76萬元,顯然這筆管理酬金并非稅后分配。評估人員隨后進一步查閱了該企業近幾年的匯算清繳歷史鑒證報告,發現該公司從2016年起,每年都會向其3個股東支付管理酬金,并且數額逐年遞增。綜合各類數據指標信息,評估人員判斷,該公司企業所得稅貢獻率逐年大幅下降,很有可能是源于向其股東支付“管理酬金”這一舉動。  

      稅務評估人員遂要求該企業對收入增加但利潤下降的情況進行說明,并對管理酬金支出的計提依據、計算標準和會計核算等情況進行解釋。該物業公司表示,企業近幾年利潤率不斷下降是由于物業管理成本不斷增加,其增長速度高于企業收入所造成。同時,公司高管稱,管理酬金是向其股東支付的管理服務費用,并提供了企業3個股東分別與其簽訂的提供服務的協議書。稅務評估人員發現,3份協議書在文書格式、服務內容、支付酬金方式上完全相同,均是按照股東的投資比例支付酬金。其中某境外股東取得的酬金,該公司已按服務費項目為其代扣代繳了企業所得稅。   對于物業公司的解釋和提供的財務資料,評估人員認為并不能排除其收入和成本方面的疑點,決定到公司經營場所進行實地調查。評估人員在調查時發現,其與股東約定的提供管理服務的實質內容是該企業的日常運作事務,而實際上這些工作均是由公司管理人員履職完成,并非按照協議約定由3個股東參與管理運作,并且該公司也無法提供3個股東具體履行協議的具體證據。公司財務人員解釋稱,其股東與業委會簽訂的是酬金制物業管理合同。合同明確規定,小區收取的物業費在扣除物業酬金后,剩余資金物業公司僅為代管,是管理服務運營資金,目前北京、上海等地的物業管理同行也有相應做法。企業在賬務處理時,管理酬金只是代管物業費中的一個支出項目。對此,稅務人員認為,該公司股東所簽訂協議采用的所謂酬金制在賬目處理上的實質,是稅前向股東預分利潤,稅前將計提的酬金直接計入當期主營業務成本,而沒有按照稅法規定進行稅前扣除,這種做法不符合稅法相關規定。  

        就此,稅務機關依法對該企業作出調增應納稅所得額、補繳企業所得稅和加收滯納金的處理決定。同時,由于該公司檢查年度按支付服務費的形式代扣代繳了境外股東的企業所得稅,但其向境外股東支付的資金實質并非服務費而應為股息紅利,因此按照稅務機關處理意見,企業補繳了少代扣代繳的企業所得稅9.06萬元。


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