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國內4種智慧養老社區淺析

來源:網絡

養老社區是指將養老養生理念與傳統房地產開發相結合,從規劃、建筑、裝修、園林景觀、運營服務等方面進行全方位適老化布局與設計,為老年人提供具有良好居住環境、便捷生活服務、完善醫療保障的住宅社區。


構建理想養老社區的關鍵是精準把握老年人對于生活方式的關注點。中國老年人在生活方式的選擇上有三個重要關注點:紐帶關注、生命關注和自由關注。紐帶關注是指關注基于血緣關系的家庭化生活方式和基于熟人關系的社區化生活方式,生命關注是指關注圍繞健康保障、生命延續展開的生活方式,而自由關注則體現在對個體心理愉悅、精神自由的強烈追求。

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不同區域、不同文化背景或不同生命階段,老年人的關注點會在以上三者之間偏移變化。根據老年人對不同生活方式的關注和選擇,國內養老社區大體包括全齡混合社區、專業護理社區、養生度假社區、城市活力退休社區四種開發方向。


01 全齡混合社區


全齡混合社區也叫隔代親情社區或跨代親情社區,主要針對60歲以上老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的紐帶關注需求,以全生命周期為主線,以全年齡段人群為目標客群,營建適宜全年齡段客群混合居住的大型成長型活力社區,打造居住人群的第一居所所在地。


一般多布局于城市近郊位置,配置各類養老設施、教育設施等綜合性配套設施,滿足全年齡段人群的多樣化生活服務需求,并通過持有、委托運營等方式提供持續服務。


全齡混合社區主要包括以下三種服務方式:


1.家庭居家養老服務

主要面向自理老人,以家庭適老化住宅為載體,由家庭成員提供養老資源,自然實現保障功能,自然完成保障過程,自然形成代際之間的經濟轉移。相對于社會養老而言,家庭養老促進代際交流,更能給予老年人精神歸屬感。多采用產權銷售為主、租賃為輔的方式。


2.社區居家養老服務

具有社區日間照料和居家養老支持兩大功能。主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區半自理老年人,以養老公寓為載體,采取上門服務的形式,收取抵押金+月租賃服務費,提供生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、短期托養、安全援助、精神慰藉等服務。


3.機構養老服務

主要面向失能、半失能的老年人,以老年護理院為載體,采取內設醫療機構或與專業醫療機構合作的醫養結合方式,收取抵押金+月租賃服務費,提供生活照料、醫療保健、康復護理、緊急救援、臨終關懷、精神慰藉等專業性服務。


全齡混合社區投資規模大、建設周期長,無論是各類配套設施產品的組合、多功能復合型空間規劃的落位,還是整體運營操盤的能力,都很考驗開發方的綜合實力。


代表案例:良渚文化村·隨園嘉樹

隨園嘉樹位于杭州良渚文化村內,距離杭州市中心20公里、半小時車程。隨園嘉樹占地100畝、建筑面積74580㎡,包括活力長者社區(16棟健康公寓)、1棟護理中心以及集中式養老配套。


隨園嘉樹主打社區鄰里型養老模式,其核心要點是老人擺脫對子女的依賴,但不脫離社會和子女,引導老人進入一種全新的鄰里關系,慢慢沉淀成社區文化,并最終打造成為項目名片?;盍﹂L者社區面向健康活力老人,提供24小時管家式服務,護理中心主要面向中風康復、術后康復、失能老人,引進澳大利亞長者護理理念,與浙大附屬邵逸夫醫院、杭州128醫院、胡慶余堂等多家醫療機構達成戰略合作,提供醫療、康復、個性化護理服務。


此外,完善的配套服務也是隨緣嘉樹一大王牌。作為良渚文化村的一部分,隨園嘉樹既可享受到豐富的自然資源,又可借力于完善的城鎮級大配套環境,同時自身作為養老服務配套,也成為完善社區配套服務的重要組成部分?!敖鹗帧别B生休閑區是隨園嘉樹的服務配套區域,集中提供文娛、學習、商業等功能,包括餐廳、健身房、便利店、咖啡吧、老年大學等,其中健康管理中心作為社區級醫療配套,聯合隨園護理院,以及浙一醫院良渚門診部、浙江省老年病醫院,構建了從小病門診到大病急救的三級診療體系。


目前,隨園嘉樹已形成居家、社區、機構養老的產品閉環,搭建起一套獨立的養老開發服務體系,并已輸出到40多個點為機構養老提供運營服務。


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02 專業護理社區


主要針對有一定照護需求的老年人,提供完善的專業護理醫療服務,滿足其強烈的生命關注需求。一般包括兩種開發形式:一種是項目坐落于主城區,土地產權不可變現,規模較小,投資較高,周邊或自身配建有優勢醫療配套設施,老人客源較充沛,產品具備較高溢價能力,持續盈利或獲得中長期回報機會較大;另一種是項目坐落于近郊,規模較大,需自身配建強勢醫療資源,盈利模式通常為高額會員費/押金+月服務費用。


專業護理社區前期醫療、養老等配套設施要求高、投入大,高額會員費/押金可能導致前期項目入住率偏低,因此對開發方的資金規模和運營能力均提出了較高要求。


代表案例:重慶一院青杠老年護養中心

重慶青杠老年護養中心位于重慶市璧山區青杠街道,由重慶醫科大學附屬第一醫院投資興建,是國家發改委批準、正在運行的全國第一家大型公立醫院主辦的養老機構。護養中心占地面積1073畝,設置養老床位3000張、醫療床位1000張,由普通護養區、臨湖護養區、臨湖療養樓、學術交流中心、老年醫院、護理職業學院等組成,全部建成后,將成為集養生文化、康復理療、醫療護理、休閑娛樂等功能為一體的重慶市首家大型五星級綜合性養老機構。


依托于重慶醫科大學附屬第一醫院、老年醫院、護理院,青杠老年護養中心實現了醫療、護理、養老、康復的全程無縫連接。老年醫院開通“綠色救治通道”,當護養中心的老人出現嚴重病情時,24小時待命的救護車可在第一時間將老人轉往重醫附一院本部,相關科室會無條件提供床位,保障老人的安全和健康。護理院則是全國大型公立醫院下屬第一家,主要收治處于急性病恢復期、因慢性病需要長期康復照護和有認知障礙的老年人、腫瘤晚期患者,以及因其他原因導致長期臥床、生活不能自理、處于失能或半失能狀態的老人。


普通老年護養區主要面向自理老人,老年公寓則入住居家養老老人,高級護養區及臨湖療養樓可滿足有特殊需求的老人及家庭,護養中心每月還對老人的健康狀況進行評估,向老人家人提交健康報告,同時提供專業的醫療、康復和保健服務??祻椭委熤行膶⑽锢碇委?、語言治療、骨質疏松治療、熏蒸治療、運動治療等國外先進治療理念與針灸、火罐、按摩、磁療等中國傳統治療方法相結合,為老人提供個性化的功能訓練、康復理療。


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03 養生度假社區


主要針對低齡健康老年人及其家庭,提供相應的養生養老服務,滿足老年人的自由關注需求。多布局于自然人文資源豐富的旅游目的地,或氣候、環境較好的城市遠郊,配建基本醫療保障和完善休閑養生設施,打造老人及其家庭的的第二居所或候鳥式養老居所。也可配置自我中心化的強勢醫療資源,兼顧介助/介護老人的康復需求。項目規模不受限制,既可以是小型養老酒店、中型度假村,也可能是大型一站式養生目的地。


養生度假社區的開發關鍵點在于巧妙利用在地生態資源、深度挖掘文化元素,打造特色而具有差異化的養生度假主題,在此基礎之上進行文化內涵渲染與意境營造,并通過具體養生項目的設計來進一步強調與突出主題。


代表案例:雅達國際健康生態產業園

雅達國際健康生態產業園位于浙江桐鄉烏鎮,背靠烏鎮5A級景區,是雅達國際在國內投資建設的首個復合型休閑健康養老主題園區。園區充分利用現有自然環境要素,突出“陽光、空氣、水系、植被、水鳥”的生態主題,建筑布局巧妙結合地形、依水就勢,保持人工環境與自然環境相協調。


園區占地面積約1500畝,整體劃分為休閑度假、健康醫療、養生養老三大組團,設置雅達國際康復醫院、頤樂學院(老年大學)、烏鎮雅園(自助養老社區)、雅達銀齡匯(老年用品展示區)、松齡雅達醫養中心、烏鎮達園(高端休閑度假區)和Alila國際度假酒店等板塊,全產業鏈打造“輕康養”文旅度假休閑養老模式。


除了生態休閑、文化旅游等度假式養老體驗,無處不在的人性化適老化設計、獨創的學院式養老新模式以及康復與護理相結合的醫療配套也是其亮點所在。


園區對養老社區內所有建筑均做了特殊的適老化設計與處理,例如為保證老年人的居住安全,所有通道均為無障礙通道,餐廳、客廳、臥室、衛生間均設有安全呼叫按鈕,房間內所有家具、窗臺角均為圓弧形,此外,風雨連廊、自動感應門、加寬樓梯、降低臺階高度等諸如此類的精細化設計幾乎遍布各個角落。


學院式養老的核心配套即頤樂學院,也是國內最大的老年大學。頤樂學院占地150畝,總建面3.5萬平方米,由14棟彼此獨立但又有風雨連廊聯通的小建筑群構成,總體按照書院建筑形制布局。課程大綱由頤樂學院和杭師大共同研發,目前已設計健康養生、人文社科、藝術、休閑體育、生活五大系72門課程和85項活動供學員選擇。此外,還配建有幾十畝的頤樂農場,老人們每年花500元,就能擁有15㎡的小天地。


醫養結合的產業模式是園區運營服務的價值重點。雅達國際康復醫院引入德國高端康復醫療品牌Medical park,專注于神經系統疾病、骨科疾病、運動損傷和亞健康人群健康管理等康復治療服務。國際養老護理中心則為半自理老人和全護理老人提供訂單式護理服務。


雅達國際健康生態產業園以老年人為中心,“頤、樂、學、為”多維度關注老人精神世界,配合各種頂級設施,最終打造成為中國最文藝的養老目的地,實現老有所養、老有所學、老有所醫。



04 城市活力退休社區


主要針對高知高收入的低齡健康老年人,提供全方位、高品質的“Lifestyle”生活方式服務,滿足其子女不在身邊、不愿意離開原居住區域但又希望過上優質養老生活的綜合關注需求。項目一般小而精,房間數量控制在200~500間,多以高端養老公寓的形式,分布于經濟發達城市的主城區,周邊交通便利,高端醫療配套齊全。針對目前中國城市發展情況,位于主城區的倉庫、廠房以及經營不善的酒店,其地段價值高、取地成本低,可考慮通過城市舊改或升級再造的方式,對其配套設施和服務全面升級,適度配置醫療和健康配套,轉型改造成為高端養老公寓。


城市活力退休社區目標客群基數較小,且適合開發的城市較少,因此相當考驗開發方的運營資源和團隊引入能力以及精準定位客群能力。


代表案例:韓國頂級老年公寓The Classic 500

The Classic 500位于首爾廣津區紫陽洞,緊鄰韓國知名大學建國大學,距離城市森林公園僅2公里,地鐵2號線和7號線交匯于此,交通便捷,周邊方圓500米遍布樂天百貨、樂天影院、藝術中心等生活休閑場所,生活極為方便。項目由建國大學財團開發及運營,與建國大學共享醫療、教育配套。


與傳統觀念里的老年公寓低密化、低層化的設計理念截然相反,The Classic 500由地下6層、地上分別為50層和40層的高層組成,致力于打造城市地標型建筑。


項目主要面向企業家、律師、教授、藝術家等韓國最頂級的高知高收入老年群體,提供五星級酒店的服務水平和配套,配置24小時醫療護理中心、SPA健身中心等專用的養老服務設施,定期舉辦豐富、高質量的老年文體活動。


項目收費昂貴,5年入住期限內每戶保證金高達8.8億韓元(折合人民幣500萬元),每月固定的管理費、生活費、餐飲費等費用人均約200萬韓元(約合人民幣11400元)。但憑借便利的地理位置、齊全的配套設施、絕佳的居住環境,項目開業五年即實現100%入住率且供不應求。


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